Það eru tveir grundvallar útreikningar fyrir CAM gjöld: Variable CAM gjöld, þar sem fjárhæð leigjandi er krafist til að leggja fram hækkun á grundvelli fjölda þátta; og íbúð CAM gjöld þar sem gjöld eru fast upphæð.
CAM greiðslur má greiða mánaðarlega, ársfjórðungslega, árlega eða jafnvel innheimt frá tími til tími þar sem nauðsynlegt er að gera meiriháttar viðgerðir á byggingunni eða öllu atvinnulífinu.
CAM gjöld geta aukist á annan hraða en mánaðarlega leigusamnings vegna þess að þeir hafa tilhneigingu til að vera breytilegari. Svo er það einnig mikilvægt að leigutakmarkið þitt á milli "breytilegra" og "fasta" CAM gjalda og innihalda einhvers konar loki eða hámarki CAM gjaldfærin þín má hækka á hverju ári. Þessi hækkun ætti að vera sérstakur umfjöllun frá því hversu mikið þú hækkar grunnleiguna á hverju ári.
Flestar skilgreiningar á CAM gjöldum eru villandi og of takmarkaðar
Það eru margar skilgreiningar á netinu á CAM gjöldum sem skilgreina CAM gjöld sem leigjandi deila hluta af beinum kostnaði við að viðhalda mjög sérstökum sameiginlegum svæðum. Þessar oversimplified skilgreiningar eru ekki alveg réttar og leigusala getur falið í sér marga óbeina kostnað sem CAM gjöld sem eru ekki svo augljós.
Þessi æfing hefur verið kappnæm umræðu meðal iðnaðarmanna um hvort þetta sé siðferðilegt eða jafnvel lagalegt. Í stuttu máli ættir þú aldrei að undirrita leigusamning án þess að skilja hvað CAM gjöld ná yfir í einstaka viðskiptalegum leigusamningi þínum .
Tilgangur CAM gjöld: Hvað eru CAM gjöld fyrir?
Bæði CAM og álagsgjaldgjöld þjóna sömu grunnmarkmiðinu: Að krefjast þess að leigjendur fái aðstoð við að hýsa beinan kostnað við leigusala fyrir "sameiginleg svæði". Sameiginleg svæði geta falið í sér bæði innri (gangar, lyftur, lobbies, opinber baðherbergi, osfrv.) Og ytri útgjöld (bílastæði hellingur, LANDSCAPED svæði, osfrv).
Vertu viss um að hafa skráð í leigusamninginu nákvæmlega hvað CAM-þóknunin nær til, hversu oft þau verða greidd og hversu mikið þau geta verið aukin á hverju ári. Ef þú verður að þurfa að hjálpa með kostnaðinn við meiriháttar endurnýjun eins og endurgerðar bílastæði, eða hvers konar uppbyggingu viðgerðir fá það skriflega. Hafa leigusala lista þegar þessar viðgerðir sem við gerðum síðast og þegar þau eru áætlað eða gert ráð fyrir að þær verði gerðar í framtíðinni.
Ekki munu allir leigjendur krefjast þess að leigjendur fái aðstoð við útgjöld eins og roofing, bílastæði viðhald og uppbyggingu viðgerðir og það er í raun ekki "staðall" sem gildir um leigusamninga svo ekki treysta á einfaldlega að sjá "CAM gjöld" í leigusamningi þínum - vertu viss um CAM gjöld eru útskýrt.
Leigusali getur falið í sér fjölbreyttan kostnað sem einfaldlega er skráður sem "CAM gjöld" eða "Administrative Fees" á grundvelli þess að þetta eru kostnaður leigusala greiðir til hagsbóta fyrir alla leigjendur. Ef CAM-gjöld eru ekki skýrt skráð eða útskýrð í leigusamningi, vertu viss um að spyrja sérstaklega hvort þú ert að borga fyrir eitthvað af eftirfarandi:
- Öryggiskerfi eða laun eða önnur kostnaður sem tengist öryggisstarfsmönnum á staðnum.
- Leyfi, skatta, tryggingar eða lagaleg kostnaður.
- Auglýsingar, skilti eða aðrar almennar kostnaðargjöld sem leigusali hefur í för með sér til að starfa eða kynna bygginguna (þ.e. laun eða hlunnindi fyrir starfsmenn á staðnum eða jafnvel utan starfsfólks).
- Viðgerðir og endurnýjun eignarhalds eignarinnar, þ.mt landmótun viðbætur eða endurhönnun, ytri málverk, utanaðkomandi eða bílastæði ljósabúnaður, paving eða resurfacing, roofing eða viðgerðir og uppfærsla í aðalpípu, rafmagns, fráveitu og loftræstikerfi.
- Utilities, leigu, eða önnur kostnaður við að viðhalda sérstökum leigusamningi, annaðhvort á staðnum eða utan.
Hvers vegna er mikilvægt að skilja nákvæmlega hvaða CAM gjöld eru skráð í viðskiptalegum leigusamningi þínum
Árið 1989 leigði ég iðnaðarsvæði til að opna vöruflutninga og áhugasvið. Garðurinn virtist vera í góðu ástandi og leigusala var vinur fjölskyldunnar og skoraði leigu með þriðjungi sem kurteisi. Þetta var fyrsta iðnaðarleigusamningurinn sem ég hafði undirritað og fullyrti ekki fullu krafti CAM-gjalda. Með öðrum orðum undirritaði ég bindandi lagaleg skjal án vísbendinga um það sem ég var að undirrita.
Ég vissi ekki hvað Triple Net Lease var, aðeins að ég ætti að forðast að undirrita einn. Ég spurði leigusala hvaða tegund af leigu ég var að undirrita og aldrei einu sinni heyrði ég hugtakið "Triple Net". Þess í stað var ég sagt að leigja mín hefði CAM og stjórnsýsluverð. Það sem ég vissi ekki á þeim tíma var að stjórnsýslugjöldin innihéldu skatta, tryggingar og margar aðrar mjög dýrar kostnað.
Aðeins einn mánuður í leigusamninginn hófst eigandi garðsins mikla endurnýjun á garðinum, þar á meðal að endurskipuleggja framhliðarnar að birtast meira eins og smásala. Skilti voru breytt, byggingin var repainted og nokkrar skipulagsbreytingar voru gerðar að framan iðnaðargarðinum.
Frumvarpið var skipt á milli allra leigjenda og þótt ég hefði mjög lítið eining, var ég fastur með $ 5.000 frumvarp - mín hluti af uppfærslu garðsins, jafnvel þótt eining mín væri á hliðinni og á engan hátt hagnast beint af einhverjum úrbótum . Aðrir leigjendur voru slegnir með næstum 20.000 $ í endurnýjunargjöldum. Hafði ég lesið leiguna vandlega, hefði ég vitað nóg að spyrja hvort einhverjar uppfærslur væru áætlaðir í náinni framtíð og að sjá að það sem ég hélt var einföld leigusala , var í raun þríhyrningsleigusamningur í dulargervi.
Yfirlit yfir CAM gjöld
- CAM er skammstöfun fyrir "Common Area Maintenance."
- CAM útgjöld eru úthlutað til leigjenda á réttum grundvelli: því fleiri fermetra myndefni leigjandi leigir, því hærra hlutfall af CAM kostnaði sem það verður að greiða.
- CAM greiðslur eru greiddar af leigjanda (leigutaka) til eiganda (leigusala) til að greiða kostnað vegna kostnaður vegna rekstrarkostnaðar og rekstrarkostnað og leigjandi getur reynt að taka upp fjölbreytt úrval af útgjöldum sínum sem CAM gjöld.
- Sameiginleg svæði innihalda yfirleitt pláss sem er aðgengilegt, notaður, nýtur góðs af eða deilt af öllum leigjendum og nánast alltaf með hallways, lyfta og stiga, lobbies og almenningssalur.
- Einnig er hægt að greiða CAM gjöld fyrir ytri rými, eins og gangstéttum og bílastæði, og í sumum tilfellum jafnvel fyrir utanaðkomandi aðstöðu.
- Stjórnunargjöld má greiða, byggt á hundraðshluta af CAM gjaldgildinu, vegna rekstrar- og viðhaldskostnaðar sem tengist óreglulegum svæðum eða launum - hlutir sem eru ekki raunverulega algengar gjöld og gjöld sem flestir leigjendur munu mótmæla að leggja sitt af mörkum til.
- Ekki eru allir leigjendur gjaldfærðir fyrir CAM-gjöld, en flestir gerast, sérstaklega í atvinnuhúsnæði og smásöluleigu.
- Sama hvað leigusali kallar gjöld, ef þú ert að borga fyrir viðhald, skatta og tryggingar, er leigusamning þín þríhyrningsleigusamningur - sá minnsti hagstæðasti allra leigusala fyrir leigjendur.